Ипотека

Ответы на вопросы по ипотечному кредитованию читателей "Бюллетеня недвижимости"

Вопрос: Можно ли с помощью ипотечного кредита купить комнату в Санкт-Петербурге, если я живу и работаю в другом регионе?

Можно. Необходимо выбрать банк с учетом следующих факторов. Во-первых, данный банк должен иметь программу ипотечного кредитования на приобретение комнат в коммунальной квартире, во-вторых, он должен вести деятельность как на территории Санкт-Петербурга так и в городе, где Вы проживаете и работаете. При этом подавать необходимые документы, проходить проверку и получать решение банка о предоставлении кредита Вы будете в своем городе, а получать кредит и приобретать комнату будете в Санкт-Петербурге. Нужно иметь в виду, что с конца 2008г. ряд банков на неопределенный срок закрыли свои программы кредитования на покупку комнат, поэтому выбор банковских продуктов на данный момент не высок. В качестве альтернативы Вы можете рассмотреть возможность получения ипотечного займа в кредитно-потребительском кооперативе граждан (КПКГ) или жилищно-накопительном кооперативе. 

Вопрос: В 2008 году мы приобрели квартиру с помощью ипотечного кредита. Кредит  был оформлен на моего мужа. Сумма кредита — 10 млн. руб., оформлялся на 10 лет под 12% годовых. При этом 1 млн. рублей оформлялся как ипотека, а остальное как «отделка квартиры». На какую сумму налогового вычета может претендовать мой муж? Могу ли я рассчитывать на налоговый вычет (если это реально), так как жилье было  приобретено в браке и является нашей совместной собственностью? 

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик может получить налоговый вычет в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

— расходы на разработку проектно-сметной документации;

— расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

— расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

— расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

— расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

— расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

— расходы на приобретение отделочных материалов;

— расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Таким образом, налогоплательщик имеет право получить налоговый вычет с суммы израсходованной на приобретение жилья (но не более 2 млн. руб.), суммы уплаченных процентов и суммы перечисленных выше расходов.

Разумеется, данные расходы будут приниматься для целей налогового вычета при надлежащем подтверждении производства этих расходов. Более того, по совершенно понятной логике, возврат процентов осуществляется только с официального дохода, подтвержденного справкой 2-НДФЛ.

Согласно нормам Налогового кодекса налогоплательщики имеют право выбирать, в каком порядке получать имущественный налоговый вычет. Существует всего два варианта:

1) по окончании налогового периода;

2) в течение налогового периода. 

Поскольку квартира была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, то и Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1/2 от уплаченной по договору стоимости квартиры (не более 1 000 000 руб., если Ваш супруг также будет оформлять налоговый вычет).

Вопрос: С помощью ипотечного кредита купил квартиру по цене 2.500.000 рублей. Приобретенная квартира была заложена в банке. Если я не смогу выплачивать кредит, и цена квартиры снизится до 2 млн. рублей, то как поступит банк? Понятно, что жилье будет продано, но что будет с разницей в цене? Как она будет возмещаться?

Прежде всего, надо разобраться: 2 500 000 руб. это цена квартиры или размер предоставленного банком кредита? В случае, когда заемщик перестает исполнять свои финансовые обязательства, банк вправе обратить взыскание на объект недвижимости, находящийся в залоге и вернуть сумму невыплаченного кредита и причитающиеся проценты за пользование кредитом. Если сумма вырученная после реализации объекта не покрывает долги, то разница может быть компенсирована за счет продажи другого имущества должника. Юридическая возможность обращения взыскания на другое имущество должникаь или имущество поручителя у банка есть. В настоящий момент многие банки и рефинансирующие организации находятся под давлением государства и занимают следующую позицию: обращать взыскание на единственное жилье заемщика неправильно, таким заемщикам позволяют реструктурировать задолженность: может быть предложена отсрочка оплаты кредита или снижение размера платежа за счет увеличения срока. Однако, заемщик не должен провоцировать банк, скрываясь от него. Возникшую проблему необходимо своевременно обсуждать с банком.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"