УНИКОМ в регионах:



поиск по сайту

Искать

Ипотека

Главная Публикации Ипотека 28.05.2008 Версия для печати

28.05.2008

Проблемы законодательства в сфере ипотеки

Адвокаты АФ "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР" приняли участие в Петербургском ипотечном форуме 2008, где ознакомились с мнениями коллег по поводу законодательства в сфере ипотеки. В итоге был выработан ряд предложений, которые бы улучшили ситуацию на рынке ипотечного кредитования:

Прекращение действий договора об ипотеке после выдачи закладной. Это необходимо для упрощения процедуры передачи прав по закладным. В настоящий момент закладная передается вместе с пакетом документов, среди которых есть и договор ипотеки. Действующее законодательство устанавливает приоритет содержания закладной перед договором ипотеки в случае расхождения в содержании этих документов, более того: фактическое содержание закладной практически полностью повторяет содержание договора об ипотеке. Таким образом, сейчас существует договор ипотеки, содержание которого дублируется в другом документе – закладной, имеющей приоритет перед содержанием договора ипотеки. Изменение законодательства с целью включения условия о возможности прекращения действия договора об ипотеке позволит сократить пакет дублирующих друг друга документов. При желании сторон договор ипотеки может сохранять свою силу.

При перекредитовании (рефинансировании) нужна одновременная регистрация договора по ипотеки и погашение ипотеки по ранее выданному кредиту. Действующие нормы законодательства не позволяют при производстве процедуры перекредитования осуществлять все действия одновременно, т.е. снять первое обременение и наложить новое обременение. Фактически это приводит к увеличению в два раза срока производства такой ипотечной операции, т.к. первый срок – срок снятия обременения, второй – регистрация новой ипотеки. Возможность одновременной снятия и наложения обременения при такой операции существенно облегчит работу банков и жизнь заемщикам. Более того, это позволит упростить и расширить возможности ипотечного кредитования в России.

Должны быть определены обязанности регистратора по внесению сведений в закладные. Вопрос о том, кто должен вносить запись о составлении соглашения изменяющего условия закладной пока не урегулирован. Это правило в настоящий момент используется по собственному толкованию. Причем по логике совершения этих действия это должен делать государственный регистратор, однако эта обязанность регистратора прямо не предусмотрена законодательством, и на практике возникают споры о том, кому необходимо вносить запись о составлении соглашения.

Нужен депозитарный учет закладных. Для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной (статья 48 федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). При передаче прав по одной закладной проблем не возникает, однако передача тысячи закладных будет вызывать затруднения в организации передачи и заполнении передаточных надписей в них. Расходы на совершение передаточных надписей становятся значительными, увеличивается вероятность совершения технических ошибок. Физическая передача большого количества закладных тоже представляет сложности, особенно, если речь идет о сделке между различными регионами. Подобные затруднения существенно тормозят рынок, поэтому введение депозитарного учета должно существенно упростить процедуру купли-продажи закладных в больших объемах. Предполагается, что в депозитарии будут формироваться большие пулы закладных и сделки будут совершаться не с конкретными закладными, а целыми пулами без фактической передачи закладных.

Открытие эмитентом счета эскроу (escrow). Денежные средства на счетах эскроу не включаются в конкурсную массу, что защищает владельца счета от неправомерного списания денежных средств и от банкротства банка. Сущность расчетов через счет эскроу заключается в том, что деньги освобождаются в пользу одной из сторон только при исполнении этой стороной определенных обязательств по сделке перед другой стороной. В ипотечном кредитовании возможны ситуации, когда аннуитетные платежи будут идти через счет определенной компании, который при определенных обстоятельствах может быть арестован (заблокирован). Такая ситуация приведет к тому, что значительная часть закладных будет признана дефолтными, по причинам, независящим от заемщиков. Выделение таких платежей на специализированные эскроу счета, которые не могут быть заблокированы в случае банкротства или финансовых проблем у организации, позволит защитить не только заемщика, но и инвестора. Разработка нормативной базы для эскроу счетов должна осуществлять более интенсивно, т.к. в связи с развитием ипотечного кредитования в этом есть серьезная необходимость.

Нужно отменить соотношение кредит/залог (КЗ) в 70%, так как банки не придерживаются этой нормы. Нормативное регулирование параметра кредит/залог (LTV) не должно ограничивать деятельность кредитных организаций. Этот параметр должны определять сами кредитные организации, т.к. это их предпринимательский риск, который они должны взвешивать сами.

Необходимо оптимизировать закон в отношении коммерческой ипотеки и ипотеки на земельные участки. В настоящий момент ипотека коммерческой недвижимости допускается только на основании договора об ипотеке. Это означает, что совершение ипотечной сделки с коммерческой недвижимостью будет занимать два срока регистрации. Первый срок регистрация самой сделки купли-продажи, второй – регистрация договора об ипотеке. Таким образом, ипотечные сделки с коммерческой недвижимостью не выгодны продавцам недвижимости. Развитие среднего бизнеса, о котором сейчас так часто стали говорить, будет невозможным без обеспечения возможности получения кредитов для открытия офисов или торговых площадей.

Материал подготовлен

Адвокатской фирмой "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"

для ООО "Универсальная ипотечная компания"

 

Обсудить материал на ипотечном форуме...


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: