Вопросы недвижимости
1. Сособственниками (соседями) в коммунальной кв-ре являются мать и дочь 14 лет. Направляем им уведомления с предложением покупки долей собственности: одно матери, одно дочери. Кто должен расписаться на почтовом уведомлении дочери при получении?
Ответ: В уведомлении должен расписаться получатель. Возможно проставление подписи одним из родственников "для передачи". Вы сами не должны расписываться в получении этого письма. В данном случае важнее факт отправки такого предложения. Квитанции об отправке документов должны отсаться у вас на руках.
2. Квартира полностью приватизирована на дочь, прописано нас двое, сейчас она хочет переоформить приватизацию на меня. После моей смерти как и на каких основаниях дочь сможет вступить в законное владение квартирой?
Ответ: Ваша дочь сможет стать собственником квартиры после наследования. При этом необходимо учитывать то, что без завещания квартиру будут наследовать все наследники первой очереди. Если у вас есть другие дети, они будут наследовать тоже. Избежать такой ситуации можно путем составления завещания у нотариуса, в котором будет указан конкретный получатель квартиры - ваша дочь.
3. мои двое несовершеннолетних детей имеют долю в продаваемой квартире. Можно ли продать их долю и положить им на счёт,дадут ли органы опеки на это согласие?
Ответ: В каждом случае органы опеки оценивают конкретный случай. Орган опеки должен следить за тем, что бы не нарушались права ребенка. Часто разница в подходах зависит от конкретного сотрудника или главы образования. В нашей практике были случаи, когда органы опеки давали согласие на таких условиях. Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних... 4. Здравствуйте! Я продал квартиру по ипотеке покупателю через сервисного агента АИЖК.
Как быстро обычно продавцы получают окончательный расчет от сервисных агентов (покупателей)? От чего это зависит?
Ответ: Это зависит от принятой в регионе практики расчетов и от договоренностей сторон. В Санкт-Петербурге обычно деньги передаются после регистрации сделки. Возможно включение в договор условия о снятии с регистрационного учета, догда деньги могут передаваться после снятия с регистрационного учета. Если вы уже продали квартиру, вам надо прочитать свой договор и посмотреть ваши условия взаиморасчетов.
5. Дом куплен под банковкий займ на 20 лет.Можно ли прописать в него третье лицо и какие разрешения и согласования нужны и от кого(каких организаций и юридических лиц)?На данный момент в доме никто не прописан.Дом расположен в прописной зоне районного центра Ленобласти.
Ответ: Посмотрите внимательно ваш кредитный договор, в нем должно содержатья условие о прописке. Обычно банк предусматривает условие о том, что собственник и заемщик могут без проблем прописаться (зарегистрироваться) в квартиру. Прописка остальных граждан должна быть согласована с банком.
6. Необходимо ли согласие органов опеки на продажу квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети? После продажи покупается другая жилплощадь (условия проживания при этом не ухудшаются). Спасибо.
Ответ: Нет, такое согласие не требуется. Если регистрирующий орган в вашем регионе требует такое согласие, вы можете ссылаться на Решение Верховного суда РФ от 15.12.2008 N ГКПИ08-2069 "О признании частично недействующим абзаца третьего пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233." Подробнее о решении...
7. Мы купили квартиру в строящемся доме с использованием ипотечного кредита. Сейчас у застройщика что-то не так, а мы не можем зарегистрировать право собственности. По договору у нас процентная ставка уменьшается с момента регистрации права собствнности. Прошло уже 8 месяцев как нам должны были передать квартиру.
Ответ: В вашей ситуации необходимо разбираться. Дело в том, что причины такой задержки могут быть разными. Возможно дом еще не достроен (фактически или по документам). Бывают случаи, когда право собственности невозможно зарегистрировать вообще. В любом случае у вас остается право зарегистрировать право собственности в судебном порядке. Мы рекомендуем вам обратиться на консультацию с документами к юристам или адвокатам.
8. Возможно ли передать в залог любую недвижимость?
Ответ: Нет, к недвижимости, передаваемой в залог (ипотеку) предъявляются определенные требования, которые зависят от конкретной ипотечной программы. Определенные требования могут предъявляться к году постройки дома, техническому состоянию дома и квартиры и другим параметрам объекта недвижимости. Если вы уже выбрали недвижимость и сомневаетесь, возможно ли ее использовать в качестве залога или нет - имеет смысл сначала предварительно показать специалистам документы на выбранную недвижимость. Подробнее о требования к объекту недвижимости... 9. Кто проверяет юридическую "чистоту" квартиры?
Ответ: Проверку квартиры на "чистоту" может осуществлять ипотечный брокер, риэлтор, страховая компания или другие специалисты, имеющие специальную подготовку и опыт в проведении таких проверок. Самую качественную и глубокую проверку квартиры осуществляют юристы специализирующихся на такой услуге. Подробнее о проверке квартиры на "чистоту"...
10. Могу ли я осуществлять перепланировку в квартире, которую я приобрел по ипотечному кредиту?
Ответ: Да, вы можете это сделать, но с соблюдением следующих условий:
• получение письменного согласия кредитной организации на производство перепланировки;
• получение согласия у страховой компании на перепланировку;
• получения разрешения соответствующего органа местрого самоуправления на производство перепланировки.
Подробнее о перепланировках...
11. Можно ли перевести квартиру в нежилой фонд, если она взята в ипотеку?
Ответ: Можно, но только с письменного разрешения банка кредитора.
12. В каком нормативном акте регламентируются сроки физического освобождения квартиры после совершения сделки купли-продажи?
Ответ: Закон устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется, как «разумный» срок. Поэтому возникают вопросы: какой же это все-таки срок, и с какого момента он начинает течь? И ответить на эти вопросы может только суд. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку закон этот вопрос оставил на волю сторон.
13. Мы покупаем квартиру за 2.150.000 рублей. В процессе нотариальных действий встал вопрос об указании цены на приобретаемую квартиру. Вопрос: какие могут оказаться последствия занижения реальной стоимости квартиры для покупателя?
Ответ: Первое последствие для покупателя: в случае расторжения Вашей сделки или признания ее недействительной, и применения судом двухсторонней реституции (возвращение сторон в первоначальное состояние), суд вернет квартиру продавцу, а Вам вернет деньги, указанные в договоре купли-продажи. При этом, даже если Вы предоставите суду расписку продавца о получении большей суммы денег, чем указано в договоре, суд вправе не принимать эту расписку в качестве надлежащего доказательства — все изменения и дополнения в зарегистрированный договор купли-продажи квартиры, считаются принятыми и вступившими в силу с момента их государственной регистрации. Второе последствие: если Вам потребуется продавать квартиру до истечения трех лет с момента ее приобретения, Вы также, во избежание уплаты налогов, будете вынуждены указывать уменьшенную стоимость. Тем самым Вы сузите число потенциальных покупателей квартиры — все больше сделок совершаются с участием кредитных денег, которые делают обязательным указание в договоре реальных цен объектов.
14. Каким образом в ипотечной сделке деньги передаются продавцу квартиры?
Ответ: Любым удобным способом: наличными, через банковскую ячейку, деньги также могут быть перечислены на счет продавца в любом банке.
15. Необходимо ли получать согласие органов опеки, если мы (я и жена) собираемся купить квартиру и оформить ее на по долям с несовершеннолетним сыном?
Ответ: Если вы просто покупаете квартиру, то разрешение органов опеки не требуется. Если для покупки квартиры, вы будете продавать объект недвижимости, в котором есть собственность несовершеннолетнего - разрешение получать необходимо. Подробнее о сделках с несовершеннолетними...
16. На меня написана дарственная на часть квартиры. Сейчас я выхожу замуж и меняю фамилию. Будет ли действительна дарственная при предъявлении свидетельства о браке или нужны какие-то другие документы? Переписать дарственную на другое фамилие не представляется возможным.
Ответ: Если Вы зарегистрировали свое право собственности на долю квартиры (договор дарения недвижимости считается заключенным и вступает в силу с момента его регистрации), никаких проблем смена фамилии не породит - Вам нужно будет просто внести изменения в ЕГРП, предоставив в регистрирующий орган оригинал и нотариальную копию свидетельства о браке, а также - новый паспорт с отметкой о том, что он выдан взамен предыдущего (присутствие дарителя при этом не нужно). При чем сделать это можно тогда, когда это будет необходимо (при дальнейших отчуждениях), но мы советуем не откладывать в долгий ящик, а сделать сразу после смены фамилии (в будущем не будет спешки и иных проблем). Если Вы только собираетесь регистрировать дарение - лучше это сделать до смены фамилии, или фамилию не менять вообще - в противном случае в внесение изменений в текст договора дарения будет необходимо для его регистрации.
