УНИКОМ в регионах:



поиск по сайту

Искать

Ипотека

Главная Публикации Ипотека 05.12.2008 Версия для печати

05.12.2008

Что делать с ипотечным кредитом при разводе

Ипотека – залог семейного счастья, квартира сейчас и целиком – деньги потом и частями, однако мало кто из супругов задумывается над тем, как будет складываться ситуация в случае расторжении брака.

Как гласит один из законов Мерфи, «если какая-нибудь неприятность может произойти, она обязательно случится». Поэтому лучше заранее знать, как преодолеть эту неприятность с минимальными потерями, особенно когда речь идет о недвижимости. Итак, супружеская пара решила развестись. Как решить вопрос с квартирой, приобретенной на средства ипотечного кредита?

Еще раз внимательно перечитайте условия ипотечного договора. Желательно дать ознакомиться с ним профессиональному юристу. Определите права и обязанности каждой стороны в случае расторжения брака и санкции за их нарушение. Если договор заключен в период брака на одного из супругов, это не означает, что квартира принадлежит только ему. Данная недвижимость считается совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ) и подлежит разделу на общих основаниях. Соответственно и обязательство по оплате доставшейся доли возлагается на бывшего супруга(у). Если ипотечный договор был заключен одним из супругов до брака, то разделу подлежат все платежи по нему, произведенные в период брака. Если договор заключался с обоими супругами или один из них был поручителем, то споры о «совместности» приобретения имущества либо осведомленности другим супругом о покупке отпадают сами собой.

Важно помнить, что невыполнение условий договора ипотечного кредитования рано или поздно ведет к расставанию с вожделенной квартирой в 99,9% случаев. На данное имущество не распространяются положения ст. 446 ГПК РФ, то есть на приобретенное по ипотеке жилье может быть обращено взыскание. В случае если такое произойдет и квартира будет продана с торгов, то в проигрыше окажутся бывшие супруги, получив на руки сумму в размере производившихся выплат, изрядно подъеденную инфляцией и штрафами банка, которую, плюс ко всему, еще придется делить пополам. Поэтому лучше на время оставить споры и попытаться решить вопрос мирным путем.

Соглашение о разделе имущества или брачный контракт

В соответствии со ст. 38 СК РФ супруги вправе осуществить раздел имущества — как в период брака, так и после его прекращения. Это возможно только при отсутствии у супругов спора о размере доли в общем имуществе и ее стоимости — в противном случае раздел производится в судебном порядке. Раздел имущества осуществляется в форме двустороннего соглашения, которое по желанию обеих сторон может быть нотариально заверено. Не стоит путать это соглашение с брачным контрактом (гл. 8 СК РФ), несмотря на то, что между этими видами обязательств много общего, все же есть и отличия. Это и обязательное нотариальное удостоверение брачного контракта, и распространение условий контракта на приобретенное в будущем имущество (тогда как соглашение оперирует только имуществом уже имеющемся у супругов), и возможность заключения контракта до брака (действительным такой контракт становится с момента государственной регистрации брака). Так вот, в соглашении о разделе имущества или в брачном контракте супруги по отношению друг к другу вправе определить круг прав и обязанностей, касающийся приобретенной по ипотеке квартиры. В частности, можно определить:

• размер доли каждого супруга
• размер денежной компенсации одним из супругов другому за отказ от требований на часть квартиры
• размер компенсации иным имуществом и стоимость такого имущества
• размер выплат по ипотечному договору каждым из супругов

Продажа квартиры под контролем банка

1. Вы можете обратиться в банк с просьбой разрешить продажу квартиры в связи с вашим разводом. Данный вариант встречается нечасто, так как банку абсолютно все равно, какие взаимоотношения связывают его клиентов. Банку важно получение прибыли и своевременное исполнение вами условий договора. Поэтому этот способ возможен, когда банк хочет заработать на вас или существует реальная угроза невыполнения вами условий договора.

2. В каком случае банк может извлечь прибыль из вашей семейной трагедии? В случае, если вместо, например, одного договора на двухкомнатную квартиру, будет заключено два договора на две однокомнатные квартиры при условии, что платежеспособность обоих супругов позволяет это. Для этого банк в письменном виде разрешает продажу квартиры (ст.37 ФЗ «Об ипотеке») и возлагает на вас все проблемы с поиском покупателей и регистрацией сделки. Вырученные средства пойдут на покрытие кредита, а оставшиеся средства на первоначальный взнос по новым ипотечным договорам между уже бывшими супругами и банком.

3. Если возникает проблема платежеспособности, то также допускается вариант продажи квартиры с согласия банка либо обращения квартиры в собственность банка по обоюдному согласию с выплатой банком суммы всех взносов за вычетом комиссий и штрафов. Такой вариант для банка будет предпочтительней, так как судебная процедура обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество является долгой и нудной — достаточно ознакомиться с гл. IX, Х ФЗ «Об ипотеке»

Замена сторон в ипотечном договоре

Итак, совместная жизнь бывших супругов на одной жилплощади невозможна и вы готовы продать квартиру. У вас есть согласие банка и есть покупатель на квартиру, но, как назло, у него недостаточно средств, чтобы полностью оплатить ее стоимость. В этом случае с обязательного согласия банка можно осуществить замену должника по договору, то есть вы перестанете быть стороной по договору (заемщиком), а на вашем месте окажется новый покупатель (§ 2, гл. 24 ГК РФ). При этом новый покупатель должен компенсировать вам сумму уже произведенных платежей, которая распределяется между бывшими супругами. Вносятся и регистрируются соответствующие изменения в ипотечный договор. С момента государственной регистрации этих изменений ваши обязательства перед банком прекращаются.

Ners.Ru

 

Обсудить материал на форуме...


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке:

Рассылки
Имя:

E-mail:

Введите код:
 
Акции
Последние публикации
08.12.2008
Не все оставшиеся без работы граждане смогут получить отсрочку по ипотеке
Все публикации
Новости
08.12.2008
ЖКХ не заметит кризиса
08.12.2008
Смольный выделит деньги на строительство социального жилья в Петербурге
08.12.2008
«КАИССА» отметила лучших
Все новости