УНИКОМ в регионах:



поиск по сайту

Искать

Ипотека

Главная Публикации Ипотека 25.04.2008 Версия для печати

25.04.2008

Изменение стандартов АИЖК

18.04.2008 года ОАО "АИЖК" Приказом генерального директора Агентства от 18 апреля 2008 года №41-од, была утверждена новая редакция Стандартов, которая в действие с 15 мая 2008 года.

Основные нововведения в Федеральном ипотечном стандарте прокомментировали специалисты ООО "Универсальная ипотечная компания".

Первое, что бросается в глаза, новая редакция Стандартов исключает возможность получения ипотечных кредитов на комнаты. "В связи с дополнительными правовыми рисками, отсутствием единых подходов к государственной регистрации прав и технической инвентаризации вида Жилого помещения – Комнаты" — такая формулировка дана в разъяснениях.

УНИКОМ: В действительности для Северо-Западного Федерального округа практически ничего не меняется, поскольку в этом регионе кредит на комнаты и так не выдался по Стандартам ОАО "АИЖК". Причиной этому является оформление комнат не как отдельного объекта, согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, а как доли большего объекта – квартиры. Тот ограниченный круг банков, который кредитовал приобретение долей (комнат), уже заявил о пересмотре своих подходов к этому вопросу. Ряд банков принял решение свернуть такие программы вообще.

В соответствии с новой редакцией Стандартов ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами и/или членами семьи заемщика на предмет рефинансирования не рассматриваются.

УНИКОМ: Ранее ОАО "АИЖК" рассматривало на предмет рефинансирования сделки, совершаемые между взаимозависимыми лицами (родственниками). Для этого необходимо было выполнить несколько условий: покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире, после совершения сделки продавец не должен проживать или быть зарегистрированным в квартире. Исключение составляли лишь ближайшие родственники: супруги, родители, дети (члены семьи детей). Сделки с иными родственниками заёмщика (залогодателя), такими как родные братья и сестры, дедушка, бабушка могли производится. В новой редакции Стандартов это исключено. Теперь все родственники не могут быть продавцами объекта, который приобретает заемщик.

Пересмотрен подход и к расчету платежеспособности заемщика. Это выразилось во введении новой формулы расчета коэффициента П/Д. Теперь при расчете данного коэффициента учитывается норматив ежегодных расходов заемщика, связанных с обслуживанием ипотечного кредита (займа). Таким образом, при подсчете платежеспособности должны учитываться уплата страховых премий, комиссий за перечисление ежемесячных платежей и другие расходы. Установлено максимальное значение коэффициента П/Д – 50%.

УНИКОМ: Ипотечные программы многих банков учитывают именно 50% дохода, так что приведение Федерального стандарта к уже сложившейся практике кредитования - это положительный момент. Новая формула позволит учитывать дополнительные параметры для расчета кредита, что позволит более трезво оценивать платежеспособность заемщика.

Новой редакцией Стандартов ОАО "АИЖК" из перечня доходов, учитываемых при расчете платежеспособности заемщика, исключены следующие виды доходов и расходов: доход в виде дивидендов, субсидии, предоставляемые заемщику субъектом Российской Федерации, расходы по приобретению дорогостоящих предметов (имущества) и недвижимости и др.

УНИКОМ: На практике к учету таких видов дохода прибегали только тогда, когда у заемщика были затруднения с подтверждением обычного дохода. Недостаточность обычного дохода заемщика позволяла ему подтверждать свой доход иными способами. Состояние рынка ипотеки заставило пересмотреть отношение к такой категории заемщиков и видам доходов, которые надо учитывать. В целом это приведет к более трезвому и сдержанному подходу к оценке платежеспособности заемщика специалистами работающими по Федеральному ипотечному стандарту. Поскольку работа с такими видами дохода как регулярная субсидия в Санкт-Петербурге была не очень распространена, так что говорить о существенности такого изменения не приходится. Субсидии чаще использовались как первоначальный взнос, а регулярные субсидии практически не использовались в ипотечном кредитовании.

Устанавливается новый подход и к расчету коэффициента К/З. Этот коэффициент ставится в зависимость от типа сделки и вида приобретаемого жилья:

  • при залоге приобретаемой недвижимости К/З должен находится в пределах 30-90%;
  • при залоге имеющегося жилья К/З должен находится в пределах 30-90%, но не 100% цены приобретаемого жилья, указанной в договоре купли-продажи;
  • при приобретении строящегося жилья К/З должен находится в пределах 30-90%;
  • при выдаче кредита на погашение ранее предоставленного кредита К/З должен рассчитываться с учетом первых трех пунктов (см. выше) и может составлять менее 30% от стоимости предмета ипотеки.

При этом если размер выдаваемого кредита превышает 1 500 000 рублей, то максимальное значение К/З не должно превышать 80%.

УНИКОМ: Для таких регионов как Санкт-Петербург и Ленинградская область можно считать верхний уровень К/З, установленным на отметке в 80%, поскольку кредиты в размере 1,5 млн. рублей это даже не 50% от стоимости однокомнатной квартиры. В целом это нововведение говорит о повышении планки первоначального взноса для заемщиков, ранее ипотечные программы банков претерпели такие же изменения. Хотя ряд банков предлагает 100% ипотечные кредиты и по сей день.

Новой редакцией стандартов ОАО "АИЖК" устанавливается требование о минимальном оставшемся сроке денежного обязательства на дату предложения к рефинансированию — 24 месяца. Таким образом, закладные, обязательство по которым должно прекратиться меньше чем за 2 года, не будут выкупаться ОАО "АИЖК".

УНИКОМ: Это требование приведет к увеличению минимального срока кредита до 30-36 месяцев. Участники федеральной ипотечной системы ставят своей целью продажу закладных. Поэтому ипотечный кредит должен будет выдаваться на срок более 24 месяцев, в противном случае закладную придется держать у себя или искать другого покупателя. В целом ипотечные кредиты не рассчитаны на такие короткие сроки, поэтому для рядового заемщика такие изменения будут не ощутимы.

В целом можно говорить о том, что произошло ужесточение требований к заемщикам и параметрам ипотечных кредитов. Либеральная процедура оценки заемщиков была одним из основных преимуществ участников федеральной ипотечной системы. Это позволяло небольшим банкам работать на ровне с федеральными и заграничными игроками. После вступления нового Федерального стандарта ипотечного кредитования в силу такие банки будут вынуждены пересмотреть свое отношение к своей работе и к ипотечному кредитованию в целом. Таким банкам придется найти пути привлечения более качественных категорий заемщиков. В сложившейся ситуации безусловно выиграют крупные банки, которые могут себе позволить массированную рекламу и работу с большими финансовыми ресурсами.

 

Материал подготовлен аналитическим отделом

ООО "Универсальная ипотечная компания"

 

Обсудить материал на ипотечном форуме...


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: