Ипотечный форум - форум об ипотеке, недвижимости и праве

Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., дом 29А Тел.: +7 (812) 325-25-23

Пропустить

Погашать кредит досрочно или рефинансировать?

В данном разделе содержатся темы об ипотечном кредитовании и различных накопительных схемах приобретения недвижимости, которые актуальны для всех регионов России

Модератор: LEbEdEV

Погашать кредит досрочно или рефинансировать?

Аналитик Вт апр 22, 2008 2:51 pm

Ипотека: погашать досрочно или рефинансировать?

Часто уже состоявшиеся заемщики интересуются вопросом, как лучше оптимизировать свои выплаты по ипотечному кредиту? Можно рефинансироваться (перекредитоваться), а можно просто произвести частичное досрочное погашение. На эти вопросы мы попросили дать ответы специалистов ООО "Универсальная ипотечная компания". В данном материале мы не будем говорить подробно о досрочном погашении ипотечного кредита, поскольку целью данного материала мы ставим именно сравнение эффективности экономии.
Задача - сэкономить
Итак, допустим у нас есть задача – сэкономить. Заемщик получал кредит 2 года назад в размере 2 000 000 рублей под 14% годовых на 15 лет. Для удобства подсчетов взят кредит, срок которого устанавливается в месяцах. При этом у заемщика есть 60 000 рублей на расходы. Программа рефинансирования предлагает уменьшить ежегодную процентную ставку на 2 процента, а досрочное погашение уменьшить срок кредита. Как понять, что выгоднее сделать – рефинансировать или частично погасить долг?
Условия нашей задачи позволяют сформировать данные графика платежей по ипотечному кредиту, размере ежемесячного платежа и соотношении суммы, которая идет на погашение задолженности по кредиту, и суммы процентов за пользование предоставленным кредитом.
Изображение

Что такое досрочное погашение кредита?
Частичное досрочное погашение кредита – это внесение заемщиком сумы, идущей в счет погашения кредита с опережением графика платежей, но недостаточной для полного погашения кредита. Досрочное погашение кредита является одним из способов экономии по ипотечному кредиту.
Полное досрочное погашение кредита – это внесение заемщиком суммы в счет погашения кредита с опережением графика платежей. Размер вносимой суммы равен остатку задолженности заемщика по кредиту. Поэтому сравнивать полное досрочное погашение кредита и рефинансирование не имеет смысла.
Досрочное погашение кредита
При производстве частичного досрочного погашения кредита в размере 60 тысяч рублей происходит сокращение срока кредита (по умолчанию). Уменьшение размера ежемесячного платежа в большинстве кредитных договоров возможно только в особых случаях. Досрочное погашение будет уменьшать срок ипотечного кредита, а поскольку проценты по ипотечному кредиту начисляются только на реальный срок использования кредитными средствами, экономия составит именно неуплаченные проценты. Экономия от досрочного погашения составит сумму процентов, которые должны начисляться на остаток задолженности по кредиту (на графике экономия выделена красным).
Изображение
Досрочный платеж в размере 60 тысяч рублей позволит сократить срок кредита со 180 до 167 месяцев.
Изображение

Сокращение срока ипотечного кредита на 13 месяцев является хорошей экономией, однако эта экономия принесет свои плоды только при окончании выплат по ипотечному кредиту. В настоящий момент для заемщика ничего не поменяется.
Что такое рефинансирование (перекредитование)?
Суть рефинансирования заключается в том, что заемщик получает новый кредит для того, чтобы погасить свою задолженность по ранее полученному ипотечному кредиту, после чего он начинает расплачиваться по вновь полученному кредиту с новой процентной ставкой. Иногда рефинансирование происходит в пределах одного банка, так как текущие условия ипотечного кредитования в кредитной организации могут уже сильно отличаться от тех, которые существовали несколько лет назад.
Рефинансирование для заемщика значительно более простая процедура по сравнению с первоначальным получением кредита. Это связано с тем, что кредитная организация уже знает о том, что заемщик проверен предыдущим кредитным учреждением, имеет положительную кредитную историю, а предмет залога проверен и надлежащим образом зарегистрирован. Однако эта простота для банка не означает для заемщика отсутствие необходимости собирать новый пакет документов.

... текст статьи сокращен ...

Читать публикацию дальше...
С уважением, сотрудник аналитического отдела
ООО "Универсальная ипотечная компания"
Санкт-Петербург +7 (812) 325-25-23
Аналитик
Пользователь
 
Сообщения: 71
Зарегистрирован: Пн мар 31, 2008 6:49 pm
Откуда: Петербург

LEbEdEV Ср апр 23, 2008 12:12 pm

Ипотека и досрочное погашение кредита

Многие заемщики, получившие ранее ипотечный кредит, спустя некоторое время задумываются о досрочном выполнении своих обязательств по нему. Разумеется, это рождает ряд вопросов о выгодности такой процедуры. Досрочное погашение кредита является одним из многих способов экономии. Этот материал подготовлен для того, чтобы дать разъяснения некоторых вопросов, возникающих у заемщика в процессе подготовки, принятия решения и осуществления самой процедуры досрочного или частично досрочного погашения кредита.

Что такое частичное досрочное погашение кредита?

Частичное досрочное погашение кредита – это внесение заемщиком сумы идущей в счет погашения кредита с опережением графика платежей, но недостаточный для полного погашения кредита.

Что такое полное досрочное погашение кредита?

Полное досрочное погашение кредита – это внесение заемщиком суммы в счет погашения кредита с опережением графика платежей. Размер вносимой суммы равен остатку задолженности заемщика по кредиту.

Таким образом, при полном досрочном погашении кредита заемщик выплачивает всю сумму кредита и перестает быть должником кредитной организации, а, следовательно, его объект недвижимости должен быть освобожден от залога (обременения). При частичном досрочном погашении заемщик производит платеж с опережением графика, но остается должен оставшуюся часть кредита. Это основные отличия в данных терминах.

При частичном досрочном погашении кредита возможны два варианта перерасчета графика платежей:

Уменьшение срока выплаты кредита, при сохранении размера ежемесячного платежа;
Уменьшение (пересчет) ежемесячного платежа и сохранение срока кредита.
В большинстве кредитных договоров по умолчанию используется первый вариант досрочного погашения, а по заявлению заемщика и одобрении его кредитной организацией может быть использован второй вариант. Второй способ погашения ипотечного кредита позволяет снизить финансовую нагрузгу на заемщика по ипотечному кредиту.

Когда заемщик располагает денежными средствами для частичного или полного досрочного погашения кредита, ему необходимо определиться не только со своими возможностями, но и с тем, в какой момент лучше это делать. Дело в том, что часть ипотечных программ может предусматривать мораторий на досрочное погашение кредита в первые месяцы жизни ипотечного кредита. Обычно этот срок составляет 6-12 месяцев. Однако есть программы которые позволяют снизить процентную ставку по кредиту в обмен на отказ заемщика от своего права на досрочное погашение кредита на определенный период, к примеру 1-5 лет. Производство досрочного погашения ипотечного кредита в период действия моратория может приводить к появлению штрафных санкций по отношению к заемщику.

Бывают кредитные договоры или договоры займа в которых отсутствуют ограничения по досрочному погашению. В такой ситуации заемщик может выплатить ранее положенного срока основной долг и проценты, начисленные за пользование денежными средствами.

При досрочном погашении кредита проценты будут рассчитываются в соответствии с фактическим сроком пользования предоставленными денежными средствами, то есть со сроком, когда заемщик окончательно выполнил свое финансовое обязательство. Для производства погашения с перевыполнением графика платежей заемщик должен направить залогодержателю (кредитной организации) заявление-обязательство о частичном или полном досрочном возврате ипотечного кредита.

Итак, почему некоторые кредитные организации негативно относятся к досрочному погашению ипотечного кредита? При досрочном погашении ипотеки кредитные организации теряют клиента регулярно приносящего им доход, так как в каждом платеже содержится сумма процентов начисленных за пользование кредитом. Следовательно, досрочное погашение ипотечного кредита для кредитной организации выглядит как потеря запланированных доходов. В случае рефинансирования (перекредитования) кредитная организация может вообще потерять заемщика, т.к для снижения платежа по кредиту он простой уйдет в другую кредитную организацию.

Полный текст публикации...

Вот еще материал в рамках даной темы...
C уважением, адвокат Антон Лебедев
Адовкатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812) 718-6918 http://www.jurinform.ru
LEbEdEV
Местный
 
Сообщения: 106
Зарегистрирован: Вт фев 26, 2008 3:49 pm
Откуда: Санкт-Петербург

Адвокат Чт апр 24, 2008 8:47 am

Честно говоря, для сравнения рефинансирования и досрочного погашения в статье заданы слишком идеальные параметры. На практике даже ипотечный брокер будет долго думать что лучше. Поскольку не все ипотечные кредиты имеют шаг в одни месяц, чеще это 1 год или 5 лет. Смысл в рефинансировании конечно есть, и я даже соглашусь что оно будет практически всегда выгоднее...
C уважением, Адвокат АФ "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
http://www.jurinform.ru +7(812)718-6918
Адвокат
Пользователь
 
Сообщения: 95
Зарегистрирован: Вт апр 01, 2008 3:25 pm
Откуда: Петербург

Angel Чт май 01, 2008 12:30 pm

Я думаю, что если уж ты взял кредит то и тащи его до конца... Прыгай или не прыгай из банка в банк - деньги платить все равно придется. Причем, платить будешь больше чем получаешь.

PS: рекомендую всем посмотреть ролик "Деньги - пирамида долгов"
Angel
Новичок
 
Сообщения: 13
Зарегистрирован: Чт апр 03, 2008 4:49 pm

LEbEdEV Пт май 02, 2008 7:38 am

Angel;146 писал(а):Я думаю, что если уж ты взял кредит то и тащи его до конца... Прыгай или не прыгай из банка в банк - деньги платить все равно придется. Причем, платить будешь больше чем получаешь.



Думаю, что если решать тащить 100 кг или 50 кг, или тащить 100 км. или 50 км. вы сделаете выбор в пользу меньшего. Так почему тогда отношение к кредиту другое? Рефинансировать кредит нужно, но только тогда, когда это будет действительно выгодно. Выбрать этот момент или определить выгоду способны не многие, но этим людям уже придумали название - кредитный или ипотечный брокер =)
C уважением, адвокат Антон Лебедев
Адовкатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812) 718-6918 http://www.jurinform.ru
LEbEdEV
Местный
 
Сообщения: 106
Зарегистрирован: Вт фев 26, 2008 3:49 pm
Откуда: Санкт-Петербург

Риэлтор Пт май 09, 2008 4:57 am

Все рекламируют рефинансирование, а у нас ситуация по сделке получилась...
Один банк предлагал рефинансирование с достаточно выгодными условиями. Второй банк имел 3 заемщиков по одному кредиту, которые хотели рефинансироваться. В результате первый банк требует исключить 2 заемщиков до рефинансирования, а второй банк говорит, что мы делать этого не будем т.к. это не приносит нам доход. Эти позиции изменить не удалось. Редультат - заемщику ищут другой банк для рефинансирования...
С уважением, риэлтор Агентства недвижимости
ООО "ЮРИНФО-НЕДВИЖИМОСТЬ" +7 (812) 718-69-69
Риэлтор
Пользователь
 
Сообщения: 30
Зарегистрирован: Чт апр 03, 2008 7:28 pm
Откуда: Санкт-Петербург

Аналитик Пн май 26, 2008 8:18 pm

Angel;146 писал(а):Я думаю, что если уж ты взял кредит то и тащи его до конца... Прыгай или не прыгай из банка в банк - деньги платить все равно придется. Причем, платить будешь больше чем получаешь.


Тут все очень индивидуально... возможно, что заемщик сэкономит, а возможно и нет. Надо смотреть конкретные условия двух программ, условия заключенного кредитного догвора и т.д. При рефинансировании можно хорошо сэкономить, если все расчитать правильно!
С уважением, сотрудник аналитического отдела
ООО "Универсальная ипотечная компания"
Санкт-Петербург +7 (812) 325-25-23
Аналитик
Пользователь
 
Сообщения: 71
Зарегистрирован: Пн мар 31, 2008 6:49 pm
Откуда: Петербург

Denis Вт июн 17, 2008 2:27 pm

Все это конечно здорово, но как быть людям, которые не могут досрочно гасить кредит, т.к. мараторий на погашение кредита еще не кончился? =)
http://dr_D.fotokritik.ru
Denis
Новичок
 
Сообщения: 23
Зарегистрирован: Сб мар 01, 2008 12:48 pm
Откуда: Санкт-Петербург

Аналитик Пт июл 11, 2008 5:06 pm

Denis;251 писал(а):Все это конечно здорово, но как быть людям, которые не могут досрочно гасить кредит, т.к. мараторий на погашение кредита еще не кончился? =)


Ждать окончания этого срока или погашать со штрафными санкциями...

... цитата ...

По итогам 2006 года, по данным Банка России, ипотечных кредитов в России было выдано на 234 млрд рублей, что в 4,4 раза больше, чем по итогам 2005 года. По подсчетам экспертов Банка России количество досрочно погашенных кредитов стало в 3,8 раз больше, чем в 2005 году.

По мнению экспертов банка, большая часть кредитов (52,1 млрд рублей, что в 4,2 раза больше, чем в предыдущем году) была погашена благодаря рефинансированию за счет уступки прав по договору об ипотечном кредите. 16,3 млрд рублей были погашены из средств заемщиков. Это в три раза больше, чем за 2005 год. Однако относительно объема выданных кредитов доля досрочно возращенных средств снизилась с 9,6% до 6,2%. Заемщики возвращали кредиты как в рублях (47%), так и в валюте (55%). За счет госсубсидий было погашено кредитов на 490 млн рублей — в 60 раз больше, чем в 2005 году.

... конец цитаты ....

Полный текст новости
С уважением, сотрудник аналитического отдела
ООО "Универсальная ипотечная компания"
Санкт-Петербург +7 (812) 325-25-23
Аналитик
Пользователь
 
Сообщения: 71
Зарегистрирован: Пн мар 31, 2008 6:49 pm
Откуда: Петербург

LEbEdEV Ср окт 29, 2008 3:25 pm

Сегодня пришли хорошие новости - Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2008 г. N А33-12575/2007-Ф02-1933/2008

В нем суд определил позицию по вопросам обязательного страхования, одностореннего повышения процентной ставки =)
C уважением, адвокат Антон Лебедев
Адовкатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812) 718-6918 http://www.jurinform.ru
LEbEdEV
Местный
 
Сообщения: 106
Зарегистрирован: Вт фев 26, 2008 3:49 pm
Откуда: Санкт-Петербург


Вернуться в Ипотека всей России

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Alexa [Bot] и гости: 0